1：物流園區的背景
物流園區目前在國內外還沒有統一的稱呼，那么不同國家對于
物流園區的稱謂也不一樣。
物流園區最早出現在日本東京，在日本又稱物流團地。日本從1965年起在規劃城市發展的時候，政府從城市整體利益出發，主要是為了解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕產業對環境壓力，保持產業凝聚力，順應物流業發展趨勢，實現貨暢其流，在郊區或城鄉邊緣帶主要交通干道附近專辟用地，確定了若干集約運輸、倉儲、市場、信息、管理功能的物流團地，通過逐步配套完善各項基礎設施、服務設施，提供各種優惠政策，吸引大型物流或配送中心在此聚集，使其獲得規模效益，對于整合市場、實現降低物流成本經營起到了重大作用，同時，減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響，目前東京四大物流園區的經營管理主體是東京團地倉庫株式會社。
那么在歐洲，
物流園區被稱之為貨運村。貨運村是指在一定區域范圍內，所有有關商品運輸、物流和配送的活動，包括國際和國內運輸，通過各種經營者實現。那么在歐洲，比較有代表性的國家就是德國，德國參與物流建設是在1984年，德國第一個真正意義上的
物流園區——不萊梅物流園區，在不萊梅市政府和州政府的支持下組建而成，始稱貨運村。而在1992年的聯邦德國運輸網規劃中，德國即規劃建設42個貨運中心，據統計，現已建成并投入使用35個，其中較著名的物流園區為不萊梅物流園區和紐倫堡物流園區。
在國內，第一個
物流園區是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日，這是國內第一次提出物流基地這個概念，叫做“建設物流事業基礎的一個特定區域”，它的特征有三：一是綜合集約性；二是獨立專業性；三是公共公益性。物流基地即從事專業物流產業、具有公共公益特性的相對集中的獨立區域。
2：國內對于物流園區的定義：
今天的百弘也參與到了許多關于物流園區的規劃以及軟件開發（舉例紅獅、象嶼、眾彩等大型物流園區），那從百弘的角度出發，給出的物流定義是物流園區是指為了滿足貨物運轉、產業發展和居民消費等規模化物流需求、依托區位交通條件，與城市綜合功能和產業體系相配套的公共性物流基礎設施群，是由統一運營主體管理、眾多物流行業從業者經營的物流運作集結地，是布局集中、用地集約、經營集約的物流功能集聚區。
作為城市物流功能區，物流園區包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經濟功能區，其主要作用是開展滿足城市居民消費、就近生產、區域生產組織所需要的企業生產和經營活動。
3：物流園區的建設目標：
那么我們建設
物流園區是為了解決什么問題呢，能夠給我們帶來什么好處，下面我們來了解物流園區的建設目標。
1：減輕物流對城市交通的壓力；
2：減少物流對城市環境的影響；
3：實現物流服務企業規模化經營，提高物流經營的規模效益；
4：滿足倉庫建設大型化發展的趨勢；
5：滿足貨物聯運發展的需求；
6：最大限度的降低社會物流總成本。
（社會效益：作為進出貨物的集散地和為大型廠商采購與分銷提供的物流平臺，
物流園區在整個物流鏈條中占核心地位，其功能的正常發揮有利于貨暢其流的目標實現。物流園區以其規模大、綜合服務功能強并同時具有物流組織管理和經濟開發功能的特點，引起社會各界的極大關注。物流園區按照專業化、規模化的原則組織物流活動，將眾多物流企業集中在一起，建立戰略協作關系形成跨行業的優勢互補與協作，共享相關基礎設施和配套服務設施，有利于發展整體優勢，實現物流的專業化和服務專業化、集中化。）
4：物流園區的功能：
現代
物流園區從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經濟開發功能。作為城市物流功能區，物流園區包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經濟功能區，其主要作用是開展滿足城市居民消費、就近生產、區域生產組織所需要的企業生產和經營活動。
物流園區的內部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內容為：具有綜合各種物流方式和物流形態的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業方式以及不同作業方式之間的相互轉換。
5：物流園區建設發展的因素
講完了功能那我們現在來說一說
物流園區完善之后影響物流園區發展的因素
物流園區發展的因素主要由以下五個方面決定：
1：經濟環境因素；
2：市場環境因素；
3：基礎設施因素；
4：政策環境因素；
5：人才環境因素。
經濟環境因素
是發展物流園區的首要條件。根據國外的經驗，當一個地區內第二產業在三大產業結構中占主導地位時，是大力發展物流業的最好時機；當第二產業比重向第三產業轉移，第三產業占主導地位時，物流業在國民經濟中占有舉足輕重的地位。
市場環境
日本、美國、德國等發達國家的物流發展經驗說明物流運作本身要求有一定的市場經濟規模為依托。美國的經驗說明物流業要在市場中錘煉崛起，需要有強大的市場競爭規模與企業經營規模做后盾；而日本與德國的經驗則說明在經濟發展不平衡、企業競爭力不強時，政府以物流園區為手段,是平衡經濟、引導企業規模發展的最佳切入點。
基礎設施條件
物流園區強大的輻射能力和運輸組織能力要靠發達的綜合運輸網絡來支持，它要求區域內不僅要具備公路、鐵路、航空、港口等多種運輸方式，還要具有一定的規模和等級，并且具備相互無縫連接的可能性。擁有物流園區的地區還必須是一個通信非常發達的地區，可以滿足非常龐大的信息交換需求，有一定規模的通信管網為物流園區提供相當數量的程控交換系統、衛星定位系統、公眾互聯網以及寬帶系統，并具有隨時接入的可能。
政策環境
軟環境有時要比硬環境更重要。物流園區能否具有長久的生命力和對企業具有吸引力，取決于政府對它的認知程度和支持力度，物流園區在規劃建設的初期，一定要得到國家和地方政府的支持，并有相應的支持導向政策。
人才環境
物流園區對人才素質的要求非常高。人員的配置不能僅僅停留在搬運、裝卸、運輸等基礎層面上，更需要高級物流管理人才，以適應
物流園區的長遠發展。因此，物流園區所在地區內必須擁有一定數量的高規格物流培訓和物流咨詢機構，以提供制造和網聚人才的環境保障。
6：物流園區的盈利模式：
主要體現在下面幾個方面：
1：土地增值；
2：出租收入；
3：服務費用；
4：項目投資收益；
5：其他收益。
土地增值
對于園區全部者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎39設施設備建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式經營后，還將大幅上漲。對于經營者(即物流經營商)來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。舉個例子，在日本，運作最為成功的東京物流組團，其
物流園區的主要贏利即來自土地價值的增加。
出租收入
園區全部者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。
①倉庫租賃費用
經營者將園區內所建筑的大型現代化倉儲設施設備租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。
②設備租賃費用
將園區內一些主要的交通設施設備如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業運用，收取租金。
③房屋租賃費用
主要包含園區里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例〔m:該基地的買賣中心總建筑面積10758平方米，營業用房總面積7476平方米，買賣大廳近600平方米，共三層，有300多間商務用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業和93家第三產業的企業入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停車場收費
物流園區憑借壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內建筑現代化停車場，也將收取一定的停車費用。
⑤其余管理費用
包含物業管理費等其余費用。
服務費用
①信息服務費用
這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶增加車輛的滿載率和減少成本，并從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以減少他們的經營成本;同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方法上采取按成交額提取一定比例的中介費的方法。
②培訓服務費用
利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才‘培訓業務，從中收取培訓費用。
③融資中介費用
園區經營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。
④其余服務費用
包含技術服務、體系設計等服務費用。
項目投資收益
對于園區全部者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業務等進行投資，從中獲取收益。
其余收益
園區經營商還可以通過增資擴股、上市等方法獲取收益。
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